Auktoriserad revisor eller lekmannarevisor?
Vad skiljer en lekmannarevisor från en auktoriserad revisor i en bostadsrättsförening? Kompetens, kostnad, tillsyn och ansvar — och när föreningen behöver båda.
Frågan brukar komma upp när något har förändrats. Föreningen har tagit nya lån, en ombyggnad står för dörren, eller så har den som skött revisionen i tolv år flyttat.
Och då: räcker en lekmannarevisor, eller behöver vi en auktoriserad?
Lagen kräver en revisor. Den kräver nästan aldrig att revisorn ska vara auktoriserad. Frågan är alltså inte vad ni måste göra, utan vad som tjänar föreningen bäst.
Den enda gången lagen bestämmer åt er
Kravet på auktoriserad eller godkänd revisor följer av 8 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar. Det slår till när föreningen under vart och ett av de två senaste räkenskapsåren uppfyllt minst två av tre villkor: fler än 50 anställda i medeltal, en balansomslutning över 40 miljoner kronor, eller en nettoomsättning över 80 miljoner.
En bostadsrättsförening har sällan anställda och når sällan 80 miljoner i omsättning. Eftersom två villkor måste vara uppfyllda samtidigt hamnar praktiskt taget alla utanför — även föreningar med stort fastighetsbestånd.
Kontrollera ändå era brf-stadgar. Många har egna bestämmelser om att minst en revisor ska vara auktoriserad, och står det där gäller det oavsett vad lagen säger.
Vad som faktiskt skiljer dem åt
Raden som betyder mest i praktiken är omfattningen. En lekmannarevisor förväntas kontrollera att räkenskaperna stämmer med underlagen och att styrelsen hållit sig inom sina befogenheter. En auktoriserad revisor gör samma sak, men enligt en fastställd metodik och med dokumentation som håller om någon i efterhand vill se hur granskningen gick till.
När lekmannarevisor räcker gott
Ordnad ekonomi, en ekonomisk förvaltare för brf:en som sköter bokföringen, en styrelse utan konflikter. I den föreningen fyller en lekmannarevisor sin funktion väl.
Medlemmarna får insyn, räkenskaperna granskas av någon som inte sitter i styrelsen, och stämman får det underlag den behöver. Det är hela poängen med förtroendevald revision — att medlemmarna själva har ett öga på förvaltningen, inte att en utomstående ska göra ett arbete föreningen inte behöver.
Har föreningen dessutom en förvaltare som upprättar årsredovisningen har mycket av kvalitetssäkringen redan skett innan revisionen börjar. En förening med ordnad ekonomisk förvaltning ställer helt enkelt lägre krav på revisionen än en som sköter bokföringen på köksbordet.
När en auktoriserad revisor är värd pengarna
Fem lägen ändrar bedömningen.
Ekonomin är ansträngd
Negativt eget kapital, stigande räntekostnader eller för låga avsättningar till underhåll behöver granskas av någon med vana att bedöma sådant. Och medlemmarna behöver kunna lita på svaret.
Det pågår en konflikt
När förtroendet mellan medlemmar och styrelse svajar hjälper det inte att granskningen gjorts av en granne. En extern revision av bostadsrättsföreningen kan ingen avfärda på grund av vem som utfört den.
Något stort ska göras
Stambyte, fasadrenovering, vindsförsäljning, omförhandlade lån. Belopp där felmarginalen kostar mer än revisionen.
Redovisningen är komplicerad
Valet av regelverk spelar roll här. I K2 tillämpas inte komponentavskrivning — byggnaden skrivs av som en enhet. K3 för en bostadsrättsförening bygger däremot på en komponentansats, där byggnaden delas upp i delar med olika livslängd som skrivs av var för sig. Det ger en mer rättvisande bild av underhållsbehovet, men kräver bedömningar som är svåra att göra utan vana. Går föreningen från K2 till K3 inför en större investering är det ofta samma tillfälle att se över revisionen.
Jävsreglerna sätter stopp
I en liten förening kan 8 kap. 19 § göra att ingen lämplig medlem får väljas. Då är en revisor utifrån inget val utan en nödvändighet.
Vad revision av en bostadsrättsförening kostar
En lekmannarevisor ur medlemskretsen arbetar oftast ideellt eller mot ett symboliskt arvode som stämman beslutar om, precis som styrelsearvodena.
Köps revisionen in styrs priset av föreningens storlek och av hur ordnade räkenskaperna är. En förening där förvaltaren levererar färdiga underlag och en komplett årsredovisning kostar väsentligt mindre att granska än en där materialet ska letas fram ur ett källarförråd. Att ha allt framme när granskningen börjar är den billigaste besparing en styrelse kan göra.
Ställ kostnaden mot vad den ersätter. För en förening med hundra lägenheter blir en extern revision några tior per lägenhet och månad. Mindre än vad ett felaktigt beslut om avsättningar kan kosta på ett enda år.
Tre frågor som avgör valet
Skulle en medlem som är missnöjd med styrelsen acceptera granskningen som opartisk? Är svaret nej behöver ni någon utifrån.
Finns det någon i föreningen som både får väljas enligt jävsreglerna och har tid och kunskap? Är svaret nej är frågan redan avgjord.
Innehåller årets räkenskaper något som kräver bedömning snarare än kontroll — komponentavskrivningar, en större investering, en tvist? Är svaret ja väger en auktoriserad revisor tyngre.
Lösningen många landar i
Det behöver inte vara antingen eller, och kombinationen är vanlig. Föreningen anlitar en auktoriserad revisor för räkenskapsgranskningen och behåller en lekmannarevisor ur medlemskretsen — ofta kallad internrevisor — som medlemmarnas egen insyn i förvaltningen.
Ni får då både en granskning som håller utåt och någon på insidan som följer styrelsens arbete löpande. Kräver stadgarna två revisorer fyller ni dessutom båda platserna på ett naturligt sätt.
Är ni två skriver ni normalt en gemensam revisionsberättelse. Är ni oense ska den avvikande meningen framgå — man skriver inte om berättelsen tills alla är nöjda.
Om ni vill byta
Revisorn väljs för den tid stadgarna anger, oftast ett år i taget, och stämman kan välja någon annan vid nästa ordinarie stämma. Något särskilt skäl behövs inte. Ska bytet ske mitt i mandatperioden krävs stämmobeslut.
Två praktiska saker. Byte av revisor ska anmälas till Bolagsverket. Och en ny revisor behöver tillgång till föregående års underlag för att kunna bedöma ingående balanser — ge den nya god tid innan bokslutet är klart, inte veckan före.
Källor
- Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar — Sveriges riksdag
- Bolagsverket — anmälan av revisor och inlämning av årsredovisning
